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| Mutuários sofrerão mais que construtoras para conseguir uma fonte de financiamento alternativa ao SBPE |
Esse valor é 69,9% superior ao apurado no mesmo período de 2009. Em ritmo bem mais lento, a fonte desses recursos, a poupança, registrou crescimento no saldo total de apenas 2,46% nos três primeiros meses do ano, comparados a igual período de 2009 (veja tabela). Por conta dessa discrepância, os bancos acreditam que os recursos da caderneta de poupança têm capacidade de acompanhar o crescimento do setor até 2013, quando novas modalidades de crédito devem se fortalecer.
É o que defende José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do Santander. Para ele, apesar de o brasileiro ter a tendência de pulverizar seus investimentos e aplicar o dinheiro na poupança, esse recurso não dará conta de atender à demanda do setor. A mesma opinião é compartilhada por Luiz Antonio França, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). Para ele, a caderneta de poupança é um instrumento para financiar o mercado imobiliário por mais alguns anos.
França acrescenta que o fato de as instituições financeiras hoje verem esse mercado como um negócio rentável, não mais como obrigação - os bancos têm de destinar 65% dos recursos da caderneta de poupança ao crédito imobiliário -, cria um cenário propício para outros investimentos. Com a perda de fôlego do SBPE, os principais afetados, segundo Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC, são os compradores. "Claro que o dinheiro para a construtora que sai da poupança também vai acabar. A diferença é que o empréstimo para as construtoras é mais curto. E o giro é mais rápido."
Barbosa defende que, apesar de as construtoras terem nesse tipo de funding [captação] uma opção de financiamento, não é difícil arrumar outras opções de recursos para a incorporação, mesmo que o custo seja um pouco mais alto. "Os dois sofrem, mas o mutuário sofreria mais. Porque como o empréstimo dele é de longo prazo, a dificuldade de achar funding é maior do que para as construtoras, que é de dois, três anos."
Fontes alternativasA securitização de recebíveis tem sido apontada como a principal saída para quando a poupança perder o fôlego. Nesse caso, fundos de investimentos comprariam os títulos dos bancos ou das construtoras, que seriam convertidos em papéis com liquidez no mercado. O problema, segundo especialistas, são os indexadores. Como a poupança é indexada pela TR (Taxa Referencial), ela se torna pouca atrativa para os fundos e para os investidores, que têm fundings com lastros em IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou IGPM (Índice Geral de Preços ao Consumidor).
"A TR sempre foi uma ferramenta que protegia os investidores da inflação. Ela carrega um cenário que não era o de um país que tinha uma estabilidade econômica", afirma Antonio Barbosa. De acordo com ele, o Brasil deveria passar para um modelo de mercado livre, que pudesse trabalhar com fundings diversos. Nesse cenário, o mercado imobiliário, segundo Barbosa, teria de trabalhar com indexadores regulados pela própria economia. "Os investidores, de uma maneira geral, preferem papéis que sejam lastreados em índices de inflação. E isso praticamente impossibilita a securitização dos ativos imobiliários dos bancos, que são criados em TR", acrescenta.
Com relação às taxas de juros dos financiamentos, Barbosa afirma que, em um mercado livre, elas estariam, sim, mais sujeitas a alterações, mas que isso poderia variar para mais ou para menos. "No meu banco, o custo é TR + 6,17%. Não posso baixar disso. Já tenho um piso. Se a gente trabalha com funding de mercado, pode ou não ter o piso, dependendo do comportamento da economia. Se amanhã a Selic for para 5% ao ano, meu piso passa a ser 5% e não mais TR + 6,17%", exemplifica.
Alíquota da poupança
Para Machado, além da securitização, uma mudança nas regras da poupança também pode dar mais fôlego a essa modalidade de crédito. De acordo com o diretor de crédito imobiliário do Santander, se a alíquota de compulsórios [percentual de recursos da poupança que as instituições têm de depositar no Banco Central] - hoje em 30% - diminuísse, os bancos poderiam repassar mais dinheiro ao setor.
"Se esse valor for reduzido um pouco e obrigatoriamente canalizado para o setor imobiliário, você vai ter uma folga interessante de recursos para o setor. E a gente conseguiria dilatar um pouco esse prazo. Pode ser uma alternativa rápida, sem ter de fazer grandes mudanças." Nesse caso, para Machado, a securitização viria como um complemento e começaria pelas construtoras. "No caso dos bancos, a securitização de recebíveis só será uma realidade quando houver falta de recurso da poupança. Porque, enquanto não houver, a própria exigibilidade [destinar 65% dos recursos para o crédito imobiliário] impede que eu securitize.
No caso das construtoras, acho que vai ficar cada vez mais difícil para as empresas terem carteira própria de financiamento, ou seja, financiar seu comprador. E a securitização surge como uma opção." Para Fabio Filho, diretor de marketing da Itaplan, a diversificação de recursos é o modelo ideal para o setor. Ele aposta em diferentes fontes de financiamento, como programas do governo - como o Minha Casa, Minha Vida -, recursos da poupança, investimento próprio e abertura de capitais de algumas empresas.
A Itaplan espera neste ano movimentar R$ 2 bilhões, o que significa vender o dobro do ano passado, cerca de 11 mil unidades. A projeção é que em 2011 esses números cheguem a 22 mil unidades. Filho vê a recuperação do mercado imobiliário como um movimento sólido, e acredita que por isso o setor vai criar formas para vender imóveis. O mesmo acredita Ricardo Di Folco, sócio da construtora Di Folco. Para o engenheiro, o setor não deve parar se o dinheiro da poupança diminuir.
"Claro que pode ocorrer uma brecada, mas sempre me baseio nos anos 90, quando não tinha financiamento, e as empresas souberam ser criativas para poder vender", diz ele, citando o Plano 100 da Rossi. Folco acredita que a tendência é que o mercado misture vários modelos de arrecadação para continuar a crescer e atrair investidores.
Alternativas de crédito
Conheça algumas alternativas de recursos para o crédito imobiliário
"A TR sempre foi uma ferramenta que protegia os investidores da inflação. Ela carrega um cenário que não era o de um país que tinha uma estabilidade econômica", afirma Antonio Barbosa. De acordo com ele, o Brasil deveria passar para um modelo de mercado livre, que pudesse trabalhar com fundings diversos. Nesse cenário, o mercado imobiliário, segundo Barbosa, teria de trabalhar com indexadores regulados pela própria economia. "Os investidores, de uma maneira geral, preferem papéis que sejam lastreados em índices de inflação. E isso praticamente impossibilita a securitização dos ativos imobiliários dos bancos, que são criados em TR", acrescenta.
Com relação às taxas de juros dos financiamentos, Barbosa afirma que, em um mercado livre, elas estariam, sim, mais sujeitas a alterações, mas que isso poderia variar para mais ou para menos. "No meu banco, o custo é TR + 6,17%. Não posso baixar disso. Já tenho um piso. Se a gente trabalha com funding de mercado, pode ou não ter o piso, dependendo do comportamento da economia. Se amanhã a Selic for para 5% ao ano, meu piso passa a ser 5% e não mais TR + 6,17%", exemplifica.
Alíquota da poupança
Para Machado, além da securitização, uma mudança nas regras da poupança também pode dar mais fôlego a essa modalidade de crédito. De acordo com o diretor de crédito imobiliário do Santander, se a alíquota de compulsórios [percentual de recursos da poupança que as instituições têm de depositar no Banco Central] - hoje em 30% - diminuísse, os bancos poderiam repassar mais dinheiro ao setor.
"Se esse valor for reduzido um pouco e obrigatoriamente canalizado para o setor imobiliário, você vai ter uma folga interessante de recursos para o setor. E a gente conseguiria dilatar um pouco esse prazo. Pode ser uma alternativa rápida, sem ter de fazer grandes mudanças." Nesse caso, para Machado, a securitização viria como um complemento e começaria pelas construtoras. "No caso dos bancos, a securitização de recebíveis só será uma realidade quando houver falta de recurso da poupança. Porque, enquanto não houver, a própria exigibilidade [destinar 65% dos recursos para o crédito imobiliário] impede que eu securitize.
No caso das construtoras, acho que vai ficar cada vez mais difícil para as empresas terem carteira própria de financiamento, ou seja, financiar seu comprador. E a securitização surge como uma opção." Para Fabio Filho, diretor de marketing da Itaplan, a diversificação de recursos é o modelo ideal para o setor. Ele aposta em diferentes fontes de financiamento, como programas do governo - como o Minha Casa, Minha Vida -, recursos da poupança, investimento próprio e abertura de capitais de algumas empresas.
A Itaplan espera neste ano movimentar R$ 2 bilhões, o que significa vender o dobro do ano passado, cerca de 11 mil unidades. A projeção é que em 2011 esses números cheguem a 22 mil unidades. Filho vê a recuperação do mercado imobiliário como um movimento sólido, e acredita que por isso o setor vai criar formas para vender imóveis. O mesmo acredita Ricardo Di Folco, sócio da construtora Di Folco. Para o engenheiro, o setor não deve parar se o dinheiro da poupança diminuir.
"Claro que pode ocorrer uma brecada, mas sempre me baseio nos anos 90, quando não tinha financiamento, e as empresas souberam ser criativas para poder vender", diz ele, citando o Plano 100 da Rossi. Folco acredita que a tendência é que o mercado misture vários modelos de arrecadação para continuar a crescer e atrair investidores.
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Conheça algumas alternativas de recursos para o crédito imobiliário
Modelo híbrido
As carteiras imobiliárias trabalhariam com fundings diversos, o que significa ter recursos vindos da caderneta de poupança, dos fundos de investimentos e dos investidores. Nesse cenário, os indexadores deveriam estar vinculados à poupança e não mais à TR, o que torna os papéis atraentes aos fundos de investimento e de pensão, por exemplo.
As carteiras imobiliárias trabalhariam com fundings diversos, o que significa ter recursos vindos da caderneta de poupança, dos fundos de investimentos e dos investidores. Nesse cenário, os indexadores deveriam estar vinculados à poupança e não mais à TR, o que torna os papéis atraentes aos fundos de investimento e de pensão, por exemplo.
Securitização de recebíveis
Nesse caso, fundos de investimentos comprariam os títulos dos bancos ou das construtoras, convertidos em papéis com liquidez no mercado. Para ser atraente aos fundos e a investidores, o mercado teria de encontrar um indexador único, já que hoje a poupança e o crédito imobiliário são vinculados à TR.
Nesse caso, fundos de investimentos comprariam os títulos dos bancos ou das construtoras, convertidos em papéis com liquidez no mercado. Para ser atraente aos fundos e a investidores, o mercado teria de encontrar um indexador único, já que hoje a poupança e o crédito imobiliário são vinculados à TR.
Aumento da alíquota da poupançaEm vez de repassar ao Banco Central 30% dos recursos da poupança, a alíquota de compulsórios diminuiria, dando uma margem maior para os bancos trabalharem. Essa solução é vista como uma solução de curto prazo, já que daria apenas mais fôlego ao seto
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