Do Valor Econômico
Após um 2012 eufórico e com bons resultados para a indústria de fundos imobiliários, 2013 inverteu a curva para perdas expressivas e tem deixado um gosto amargo na boca dos investidores. Foram preciso anos de maturação para que os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) finalmente decolassem e registrassem no ano passado uma captação recorde de R$ 14 bilhões, o dobro do acumulado no ano anterior, de acordo com a BM&FBovespa.
O setor de shopping centers pegou carona nessa onda com emissões individuais que superaram os R$ 100 milhões. As garantias que ofereciam eram consideradas atraentes, com altos retornos, que, em média, pagavam 0,85% do CDI ou mais, por um período de no mínimo três anos.
"Os fundos de shopping têm ainda um molho adicional a oferecer aos investidores. O aluguel das lojas gerareceita ao cotista e o desempenho do comércio varejista também", afirma Sérgio Belleza, sócio-presidente do Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos. Mas apesar das inúmeras iscas, algumas armadilhas devem ser identificadas na escolha do ativo. Isso porque em meio às boas oportunidades , há também os maus exemplos a se estudar.
É certo que quem comprou cota do Shopping Higienópolis por R$ 642 em 1999, se deu bem e hoje está com um papel que vale R$ 754 (em 15 de março), mesmo com as quedas acentuadas deste ano.
O Shopping Dom Pedro é outro que engordou o bolso de muito investidor. Vendido a R$ 1 mil a cota há três anos, hoje é negociado a R$ 1,5 mil. Mas há casos bem mais sensíveis. Como o do fundo West Plaza, que em 2008 precificou a R$ 100 o valor da cota que hoje é negociada a R$ 75 e remunera a 0,35% ao mês. E não é o único caso.
O fundo Mais Shopping Largo 13 é outro mico ainda não digerido por investidores. O erro aqui foi na precificação dos ativos envolvidos, na avaliação de Belleza. "Houve uma super avaliação da cota e do valor de mercado do próprio shopping pela CB Richard Ellis. Eles disseram que o shopping valia R$ 216 milhões em 2010 e a cota foi vendida a R$ 1 mil. Em junho de 2012, reavaliaram o valor do shopping que caiu para R$ 179 milhões. A cota do fundo despencou para R$ 535".
Além da atenção especial em relação a qualidade dos fundos, 2013 trouxe uma questão a mais a ser considerada pelos investidores. Já não se ganha mais dinheiro com a rentabilidade desses fundos como no passado. Se o ano de 2012 engordou o bolso dos investidores com desempenho positivo em 35%, o IFIX, principal índice do setor, acumula perdas de 9,81% este ano até o dia 21/06, sendo 8,41% de queda só em junho, segundo dados da BM&FBovespa.
Alguns papéis ligados a shopping amargaram quedas ainda maiores, como o Floripa Shopping, que acumula baixa de 15,20% até o dia 19 de junho, o fundo Shopping Jardim Sul, com - 10,04%, e o CSHG Brasil Shopping, que encolheu 9,25% no mesmo período. Tecnicamente, alguns especialistas atribuem a queda da rentabilidade ao aumento abrupto do volume de negociações.
"A distribuição dos dividendos tem que ser feita a um número maior de participantes. O volume de cotistas cresceu fortemente nos últimos anos", analisa Einar Ribeiro, sócio da Economática, consultoria financeira. O salto foi de 173% em 2012 em relação a 2011, e atingiu um total de 103.149 investidores em maio deste ano.
Mas a maior parte do coro justifica o desempenho ruim do ano a mudança no cenário de juros e inflação do país. A forte trajetória de queda dos juros no ano passado, aliada a uma inflação sob controle, serviam de estímulo extra para que investidores mais conservadores procurassem nos fundos imobiliários o retorno que arenda fixa tradicional do passado, já não ofereciam mais. Só que a pressão inflacionária voltou neste ano e forçou o Banco Central a aumentar os juros nas duas últimas reuniões do Copom (hoje em 8%) o que criou um clima de incerteza entre gestores e investidores.
"Em um momento de mercado incerto, a tendência do investidor é buscar receita no curto prazo. O mercado também aguarda definição do cenário de juros e inflação para organizar as próximas emissões com bases mais sólidas", afirma Régis Dall´Agnese, sócio-diretor da RB Capital, gestor do fundo imobiliário RB Capital General Shopping Sulacap.
Esse fundo programa mais três emissões para este ano, que devem somar R$ 600 milhões - um deles estará atrelado a shopping center. Dall´Agnese explica que a rentabilidade dos fundos está relacionada aos juros imobiliários. "O prêmio que se pagava ao investidor era muito alto e agora está sendo ajustado".
O cenário está tão incerto que pelo menos cinco emissões não conseguiram atingir o volume mínimo esperado. Foi o caso do fundo CSHG Brasil Shopping que pretendia levantar R$ 220,42 milhões e conseguiu arrecadar só R$ 192,72 milhões (87,43% do valor) em operação feita neste ano.
"Isso ocorre quando há mudança de cenário. A alta dos juros afeta a expectativa de retorno", analisa André Freitas, diretor da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG). Freitas explica que muitos fundos imobiliários são vistos como fundos de renda. "O dividend yield estava alto em 2012, devido a baixa da Selic", diz. Mas, Freitas considera bom o investimento no longo prazo porque é isento de impostos, e estima que o avanço será 35% a 40% este ano, mas espera melhor definição sobre o cenário de juros no país para poder "calibrar" melhor a próxima oferta que fará.
Após um 2012 eufórico e com bons resultados para a indústria de fundos imobiliários, 2013 inverteu a curva para perdas expressivas e tem deixado um gosto amargo na boca dos investidores. Foram preciso anos de maturação para que os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) finalmente decolassem e registrassem no ano passado uma captação recorde de R$ 14 bilhões, o dobro do acumulado no ano anterior, de acordo com a BM&FBovespa.
O setor de shopping centers pegou carona nessa onda com emissões individuais que superaram os R$ 100 milhões. As garantias que ofereciam eram consideradas atraentes, com altos retornos, que, em média, pagavam 0,85% do CDI ou mais, por um período de no mínimo três anos.
"Os fundos de shopping têm ainda um molho adicional a oferecer aos investidores. O aluguel das lojas gera
É certo que quem comprou cota do Shopping Higienópolis por R$ 642 em 1999, se deu bem e hoje está com um papel que vale R$ 754 (em 15 de março), mesmo com as quedas acentuadas deste ano.
O Shopping Dom Pedro é outro que engordou o bolso de muito investidor. Vendido a R$ 1 mil a cota há três anos, hoje é negociado a R$ 1,5 mil. Mas há casos bem mais sensíveis. Como o do fundo West Plaza, que em 2008 precificou a R$ 100 o valor da cota que hoje é negociada a R$ 75 e remunera a 0,35% ao mês. E não é o único caso.
O fundo Mais Shopping Largo 13 é outro mico ainda não digerido por investidores. O erro aqui foi na precificação dos ativos envolvidos, na avaliação de Belleza. "Houve uma super avaliação da cota e do valor de mercado do próprio shopping pela CB Richard Ellis. Eles disseram que o shopping valia R$ 216 milhões em 2010 e a cota foi vendida a R$ 1 mil. Em junho de 2012, reavaliaram o valor do shopping que caiu para R$ 179 milhões. A cota do fundo despencou para R$ 535".
Além da atenção especial em relação a qualidade dos fundos, 2013 trouxe uma questão a mais a ser considerada pelos investidores. Já não se ganha mais dinheiro com a rentabilidade desses fundos como no passado. Se o ano de 2012 engordou o bolso dos investidores com desempenho positivo em 35%, o IFIX, principal índice do setor, acumula perdas de 9,81% este ano até o dia 21/06, sendo 8,41% de queda só em junho, segundo dados da BM&FBovespa.
Alguns papéis ligados a shopping amargaram quedas ainda maiores, como o Floripa Shopping, que acumula baixa de 15,20% até o dia 19 de junho, o fundo Shopping Jardim Sul, com - 10,04%, e o CSHG Brasil Shopping, que encolheu 9,25% no mesmo período. Tecnicamente, alguns especialistas atribuem a queda da rentabilidade ao aumento abrupto do volume de negociações.
"A distribuição dos dividendos tem que ser feita a um número maior de participantes. O volume de cotistas cresceu fortemente nos últimos anos", analisa Einar Ribeiro, sócio da Economática, consultoria financeira. O salto foi de 173% em 2012 em relação a 2011, e atingiu um total de 103.149 investidores em maio deste ano.
Mas a maior parte do coro justifica o desempenho ruim do ano a mudança no cenário de juros e inflação do país. A forte trajetória de queda dos juros no ano passado, aliada a uma inflação sob controle, serviam de estímulo extra para que investidores mais conservadores procurassem nos fundos imobiliários o retorno que a
"Em um momento de mercado incerto, a tendência do investidor é buscar receita no curto prazo. O mercado também aguarda definição do cenário de juros e inflação para organizar as próximas emissões com bases mais sólidas", afirma Régis Dall´Agnese, sócio-diretor da RB Capital, gestor do fundo imobiliário RB Capital General Shopping Sulacap.
Esse fundo programa mais três emissões para este ano, que devem somar R$ 600 milhões - um deles estará atrelado a shopping center. Dall´Agnese explica que a rentabilidade dos fundos está relacionada aos juros imobiliários. "O prêmio que se pagava ao investidor era muito alto e agora está sendo ajustado".
O cenário está tão incerto que pelo menos cinco emissões não conseguiram atingir o volume mínimo esperado. Foi o caso do fundo CSHG Brasil Shopping que pretendia levantar R$ 220,42 milhões e conseguiu arrecadar só R$ 192,72 milhões (87,43% do valor) em operação feita neste ano.
"Isso ocorre quando há mudança de cenário. A alta dos juros afeta a expectativa de retorno", analisa André Freitas, diretor da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG). Freitas explica que muitos fundos imobiliários são vistos como fundos de renda. "O dividend yield estava alto em 2012, devido a baixa da Selic", diz. Mas, Freitas considera bom o investimento no longo prazo porque é isento de impostos, e estima que o avanço será 35% a 40% este ano, mas espera melhor definição sobre o cenário de juros no país para poder "calibrar" melhor a próxima oferta que fará.
Fonte: Imóvel Class
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