Como baratear o financiamento do imóvel só mexendo no seguro

Entenda como funcionam os seguros obrigatórios dos financiamentos de imóveis, cujos custos podem variar até R$ 135 mil entre diferentes instituições

Casal deitado em gramado monta casa em miniatura: MIP e DFI podem custar de 3% a 16% do financiamento

O custo do financiamento imobiliário pode variar muito entre um banco e outro e isso não é novidade. Mas, nem todos sabem que em muitos casos o que costuma gerar as diferenças de custos são dois seguros atrelados ao financiamento, que podem facilmente superar o montante de 100 mil reais ao final do prazo, além de variar mais de 135 mil reais entre diferentes instituições financeiras.

Ao compreender o que são esses seguros, o comprador não só aprende a comparar melhor os custos de diferentes financiamentos, como passa a entender o que ele está pagando ao fazer o financiamento e as vantagens que ele pode tirar disso.

Segundo a Lei 4.380/84 e o Decreto 73/66, todo financiamento feito dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve incluir o pagamento de dois seguros, também chamados de seguros habitacionais: o seguro para Morte e Invalidez Permanente (MIP), e o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI). Ambos são pagos junto às parcelas do financiamento.

Os financiamentos feitos pelo SFH são aqueles que utilizam recursos da poupança e do FGTS e que contemplam apenas imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados. Ainda que para imóveis mais caros, fora do SFH, os seguros não sejam obrigatórios, é praxe que os bancos não concedam o financiamento sem a contratação dos seguros habitacionais.

O que eles cobrem?

O MIP é o seguro que quita o saldo devedor do financiamento em caso de invalidez permanente ou falecimento do contratante, ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o contrato do financiamento indicar que mais de uma pessoa compõe a renda para o pagamento do imóvel.

Já o DFI cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos. Alguns dos eventos cobertos são: incêndio, explosão, inundação, destelhamento, desmoronamento total e parcial. A indenização corresponde ao valor necessário para a reparação dos prejuízos, com a recuperação do imóvel nas mesmas condições que apresentava antes do sinistro.

Variação de valores entre instituições

As diferenças dos valores do MIP e do DFI entre diferentes bancos podem chegar a superar absurdos 135 mil reais. Essa foi a variação de valor verificada em uma simulação feita pelo Canal do Crédito, a pedido de EXAME.com, que mostrou que no financiamento de um imóvel de 500 mil reais, com uma entrada de 100 mil, o custo dos seguros no financiamento do HSBC totaliza 41.853 reais, e no Itaú, 176.429 reais (para um perfil de cliente entre 46 a 60 anos). 

Veja a seguir, no resultado completo da simulação, quanto custam os seguros MIP e DFI cobrados em um financiamento de imóvel de 500 mil reais, qual é a participação deles em relação ao custo total e a diferença de preços entre uma instituição e outra. A simulação foi feita para um prazo de 360 meses, considerou uma entrada de 100 mil reais, e um perfil de cliente com renda mensal de 15 mil reais.

Banco	Seguradora	Juros (ao ano)	Faixa de Idade	Custo Efetivo Total	Valor pago com juros	Seguros	Tarifas	Valor Total do Financiamento (sem correção)	Participação do seguro no valor total do financiamento:
HSBC	Allianz	8,90%	18 a 25	9,41%	514.806,74	27.630,48	9.000,00	951.437,22	2,90%
			36 a 40	9,53%		34.417,28	9.000,00	958.224,02	3,59%
			46 a 50	9,67%		41.853,88	9.000,00	965.660,62	4,33%
Itaú	Itaú	8,60%	18 a 25	9,16%	498.091,24	32.037,18	9.000,00	939.128,42	3,41%
			36 a 40	9,54%		65.067,05	9.000,00	972.158,29	6,69%
			46 a 50	10,75%		176.429,60	9.000,00	1.083.520,84	16,28%
Caixa	Caixa	8,85%	18 a 25	9,39%	512.024,85	29.576,86	9.000,00	950.601,71	3,11%
			36 a 40	9,65%		53.692,51	9.000,00	974.717,36	5,51%
			46 a 50	10,58%		138.080,67	9.000,00	1.059.105,52	13,04%
Banco do Brasil	Mapfre	8,90%	18 a 25	9,55%	520.285,96	32.862,13	9.000,00	962.148,09	3,42%
			36 a 40	9,83%		61.414,63	9.000,00	990.700,59	6,20%
			46 a 50	10,93%		170.958,14	9.000,00	1.100.244,10	15,54%

*Fonte: Canal do Crédito
**Os financiamentos foram simulados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado mês a mês é constante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo.
***As melhores condições dos bancos privados apresentadas na simulação podem não refletir as taxas de balcão que esses bancos fornecem nos financiamentos, que seriam as taxas inicialmente divulgadas. Segundo o Canal do Crédito, as condições apresentadas podem ser obtidas em alguns casos apenas depois que o cliente tiver seu perfil de crédito devidamente analisado pelo banco.

Como é possível observar na tabela, os custos dos seguros partem de cerca de 3% do valor total do financiamento e podem chegar a até 16% e são um dos principais fatores de diferenças nos preços finas. A Caixa, por exemplo, apesar de ter alguns dos juros mais baixos, perde de outros bancos quando os seguros entram em cena.

Ainda que o MIP e o DFI representem uma importante parcela do financiamento, os mutuários não costumam comparar seus custos, segundo Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa): “Não existe essa pesquisa entre os seguros, nem por parte do mutuário nem do banco. O mutuário está mais preocupado em conseguir o financiamento e obter a casa própria. É raro que ele faça essa pesquisa. Normalmente ele já faz o seguro do próprio banco automaticamente”, afirma.

Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, explica que a diferença mais gritante de valores, verificada entre os seguros da Allianz, no financiamento do HSBC, e dos outros bancos ocorre pela forma de atualização dos valores dos seguros de acordo com a idade. “Enquanto no seguro da Allianz, usado no HSBC, o valor do seguro não aumenta de acordo com a mudança de idade, por causa de uma prerrogativa do banco e da seguradora, em outros bancos o seguro é atualizado conforme muda a faixa de idade do segurado”, diz.

A mudança de valor ocorre porque se considera que o risco de morte e de invalidez aumenta em escala proporcional ao envelhecimento do contratante. A seguradora, portanto, correria mais riscos de precisar arcar com a indenização prevista pelo MIP.

Faça simulações

Conforme mostrado na tabela, os custos finais do financiamento podem variar muito. Por isso, é muito importante sempre comparar qual é a opção de financiamento mais barata que o mercado oferece para você.

Ainda que a Caixa seja o banco tradicionalmente conhecido por oferecer as melhores condições, dependendo do perfil do cliente e de seu histórico de relacionamento, outros bancos podem oferecer opções mais baratas de financiamento.

Além de verificar diretamente com os bancos qual deles oferece as condições mais vantajosas, é possível fazer a simulação dos custos entre diferentes bancos pelo Canal do Crédito, que disponibiliza as cotações gratuitamente.

Importante ressaltar também que, na hora de comparar os custos, o comprador deve sempre observar o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba todas as despesas com o financiamento que vão além do valor efetivamente pago pelo imóvel. O CET inclui os juros, os seguros MIP e o DFI, a tarifa mensal de serviços administrativos e a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF).

Variações entre seguros oferecidos no mesmo banco

Os bancos são obrigados por Lei a oferecer apólices de pelo menos duas seguradoras - uma do próprio banco e outra concorrente.

Mas, conforme explica Marcelo Prata, geralmente os valores não variam muito entre as seguradoras do mesmo banco. “Os bancos cumprem a regra de deixar o cliente escolher entre duas seguradoras, mas é de se esperar que eles não coloquem uma segunda opção de seguro mais competitiva do que o seu. Por isso, hoje seria inútil comparar os valores entre os seguros do mesmo banco, a variação é muito pequena”, diz.

Como o mutuário não tem a opção de escolher outros seguros além dos dois oferecidos pelo banco, e não existem projetos que sinalizem alguma mudança em relação a isso, por enquanto resta ao comprador comparar os custos das apólices de diferentes instituições para conseguir a opção mais barata. “O melhor cenário para o consumidor seria que o cliente pudesse escolher entre qualquer seguro do mercado, mas infelizmente isso ainda não é possível”, afirma Prata.

O presidente da Amspa diz que, ainda que não existam discussões oficiais que visem à livre escolha das seguradoras, se os mutuários começassem a se preocupar mais com isso, mudanças poderiam ocorrer. "Se muda a cultura do mutuário, se ele começa a questionar e fazer uma pesquisa entre as empresas que oferecem esses seguros, isso poderia contribuir para que ele pudesse acessar seguros com valores menores e assim diminuir o impacto da prestação que ele paga mensalmente”, opina.

Preste atenção na composição de renda do financiamento

Conforme mencionado, caso o contrato estipule que há mais de um segurado na composição de renda, o valor da indenização do MIP será proporcional ao percentual de responsabilidade correspondente ao segurado que tenha falecido ou se tornado inválido. Portanto, se o mutuário responsável por 60% da renda familiar falecer, por exemplo, apenas essa parcela do saldo devedor será quitada.

Segundo Marcelo Prata explica, frequentemente casais informam que a esposa vai entrar com 80% da renda no financiamento, por exemplo, e o marido com 20% e na prática cada um paga 50% das parcelas. Mas, nesse caso, se o marido morrer, apenas o saldo dele é coberto e a esposa terá que pagar 80% de cada prestação restante do financiamento.

“O seguro é uma proteção financeira para a família, mas nós não temos muito essa visão no Brasil. Nesse caso do seguro habitacional, ele resguarda o banco, mas também o mutuário. Há casos de pessoas que até pensam em compor renda, mas optam por usar a renda só de um deles como forma de proteger a família, porque se o mutuário vier a falecer o seguro cobre tudo”, explica Prata.

Marco Aurélio Luz também afirma que os seguros habitacionais trazem vantagens aos contratantes. “Muitas vezes nós nos revoltamos com o preço dos seguros oferecidos, mas como não ter isso? É como no caso de carros, não há como não ter um seguro hoje. Se não tiver, a pessoa fica sujeita a ser roubada ou a bater o carro e ter um prejuízo absurdo. A mesma coisa vale para habitação. Imagina se acontece algo com o mutuário ou com casa? Por isso é fundamental existirem esse seguros”, comenta Marco Aurélio Luz.

Outros cuidados 

De acordo com o presidente do Canal do Crédito, algumas instituições costumam oferecer outros seguros junto ao financiamento, alegando que eles também devem ser contratados obrigatoriamente. “É preciso tomar cuidado com a venda casada. Como existem os seguros obrigatórios, muitas vezes na contratação do financiamento o gerente tenta empurrar outros seguros além do MIP e do DFI", diz Prata.

O diretor da Amspa também alerta para outra questão, referente à cobertura. Segundo ele, em alguns casos as seguradoras negam-se a pagar a indenização do DFI quando o dano causado ao imóvel foi originado por problemas estruturais. “Geralmente em casas, se há algum problema estrutural que causou o dano, as seguradoras relutam um pouco para promover a cobertura. Mas isso acontece em vão porque Poder Judiciário normalmente determina que a seguradora pague a indenização”, diz.

Ainda assim, ele afirma que são raros os casos de problemas relacionados aos seguros habitacionais levados à Justiça. "O mais comum é que o mutuário pague o seguro até o final do financiamento e não precise utilizá-lo", completa.

Fonte: Exame