Efeito da lei sobre os preços foi limitado

Reformas nas regras do inquilinato, em vigor desde 2010, não geraram as grandes mudanças esperadas pelo setor no preço do alugue

Há três anos começava a valer a lei 12.112/2009, que fez mudanças significativas nas antigas normas que regem o contrato de locação urbana. Os contratos de aluguel firmados depois de 25 de janeiro de 2010 seguem as novas regras. A reforma na legislação – que, entre outras mudanças, diminuiu o tempo para iniciar a ação de despejo em caso de atraso no pagamento e permitiu que o fiador abdicasse da função – criou expectativa no setor. A esperança era que o preço do aluguel ficasse mais acessível, uma vez que o despejo do inadimplente ficou facilitado. A agilidade e a segurança nos contratos também seriam resultados da mudança.

“As alterações foram sig­­nificativas para a relação entre locadores e locatários, porque houve uma adequação entre a prática do mercado ao entendimento da jurisprudência. A legislação protegeu o locador e, por consequência, pode criar o efeito de disponibilizar o maior número possível de imóveis para o mercado”, comenta a analista jurídica do Sindicato da Habitação no Paraná (Secovi-PR), Georgia Wiese.

No entanto, especialistas consultados pela Gazeta do Povo indicam que a redução ou estabilização do valor cobrado pelo aluguel não se efetivou. “A expectativa de que essa agilidade e segurança trazida pela reforma da lei trouxesse redução no preço dos aluguéis não aconteceu, por conta do próprio mercado imobiliário que está aquecido, gerando a alta valorização dos imóveis e assim aumentando o preço, o que ainda deixa a relação mais vantajosa para os locadores”, analisa a advogada Ilcemara Farias.

Judiciário

A agilidade e a diminuição do número de processos envolvendo as ações locatícias também eram esperadas com a mudança da legislação. A advogada do Secovi-PR comenta ainda não surtiram todos os efeitos esperados. “O poder judiciário ainda demora em solucionar conflitos. Não é possível afirmar que as alterações ocorridas no número de novas ações judiciais envolvendo contratos de locação refletem as mudanças na legislação”, diz Georgia.

Já para Ilcemara Farias, que trabalha há 15 anos com ações de despejo, os processos ficaram mais rápidos. “Antes da reforma de 2009 o locador era prejudicado pela demora dos processos judiciais de despejo e cobrança que chegavam a levar mais de três anos, pelo alto custo desses processos, e pela dificuldade no recebimento dos créditos pelo locador após todos esses anos de processo”, avalia.

Para ela, o que falta é o conhecimento da legislação. “A reforma da lei derivou das decisões judiciais e dos costumes do mercado. O que falta é a especialização desse mercado, com o conhecimento da nova lei por inquilinos e proprietários, por funcionários das imobiliárias, advogados e investidores”, afirma. 

As regras

Confira as principais mudanças com a lei nº 12.112/2009.

Despejo e execução

Contratos que são feitos sem garantia podem ter a liminar de despejo em 15 dias. Em caso de inadimplência, o inquilino tem o mesmo prazo para quitar alugueis atrasados e contestar o despejo. Caso contrário, tem de desocupar o imóvel em até 30 dias. Na norma anterior, era possível a emissão de até dois mandados para desocupação de imóveis. Os prazos menores deram mais poder ao proprietário.

Fiador e garantia

A nova regra permite dá ao avalista o direito de exigir exoneração da função. Nesse caso, ele responde pelo imóvel durante os 120 dias subsequentes do comunicado de desligamento. O locatário tem de substituí-lo em até 30 dias, mas, se o locador concordar, o contrato pode ser firmado sem fiador ou seguro fiança. Com o prazo mais ágil para cobrança e despejo, o locador se sente mais seguro para locar sem garantia.

Contra

Especialista reclama que proprietários ficaram beneficiados

O advogado e professor Mário Cerveira Filho não concorda que as mudanças trouxeram equilíbrio para a relação da locação. Para ele, a situação se inverteu e são os proprietários os maiores beneficiados.

Ele diz que a ampliação da possibilidade de despejo contribuiu para o aumento desproporcional dos aluguéis. “Antes, o inquilino poderia sofrer duas ações despejo por falta de pagamento a cada 12 meses, agora, com as alterações havidas, somente haverá uma oportunidade a cada 24 meses”, aponta. Para ele, isso só prejudicou o inquilino.

“Como ficou mais fácil despejar, aumentou o aluguel e o preço de vendas dos imóveis também. Pela falta de conhecimento dessas alterações, os locatários foram muito prejudicados e os locadores, por sua vez, se aproveitaram da situação, majorando os aluguéis de forma absurda”, reclama.

Para Cerveira, os efeitos das alterações estão totalmente contrários do que se esperava. “Após três anos de vigência das novas regras, o mercado imobiliário pode parar, por causa dos preços altos e a os inquilinos estão sendo prejudicados”, argumenta. Para ele, é urgente que a norma seja revisada.

Fonte: Gazeta do Povo