O mercado imobiliário no Brasil vive um boom há alguns anos e os fundos deste setor ganharam bastante destaque desde 2010, ano em que foram realizados diversos lançamentos no setor.
Um dos que mais me chamam a atenção é Fundo TRX Realty I, que foi lançado antes do boom de fundos em 2010. A TRX já atuava nesse mercado antes de muitos outros bancos e gestores se aventurarem em busca dos bons resultados apresentados neste segmento. Devido a sua forma de contabilizar os ganhos, a valorização dos imóveis ainda não apareceu para o investidor e o fundo continua aberto para aplicações.
O TRX Realty I é um pouco mais complexo do que os outros fundos imobiliários. Ele não é um fundo de renda, que simplesmente adquire imóveis e distribui aluguéis aos cotistas. Esse é um fundo de desenvolvimento, que gera retornos através de operações estruturadas. Por essa razão, a gestora preferiu usar o veículo de fundo multimercado ao invés de usar o tradicional fundo imobiliário.
Com o dinheiro dos cotistas, o fundo adquire um terreno, constrói e aluga o imóvel. Porém, essa estruturação é realizada de uma forma um pouco mais interessante e que vem trazendo bons resultados - sem euforia.
De maneira simplificada, a estratégia de investimento funciona mais ou menos da seguinte forma. Antes de construir, a TRX procura ou é procurada por uma empresa que tenha um desafio imobiliário. Geralmente é a necessidade de grandes instalações como fábricas, galpões ou call centers. Após entender a demanda específica da empresa, a TRX desenvolve um projeto e assina um contrato de aluguel de longuíssimo prazo - normalmente entre 10 e 15 anos. Anos, não meses.
Os contratos são sempre de longo prazo e com multas relevantes em caso de desocupação antecipada. Eles geram para o fundo um crédito de diversos pagamentos mensais futuros, conhecidos como “recebíveis”. A TRX então vai atrás de investidores institucionais, como fundos de pensão e seguradoras ou mesmo pessoas físicas, para vender os recebíveis, em troca de dinheiro no presente.
Para que esses recebíveis tenham um bom valor, a empresa que aluga o imóvel tem que ser muito sólida. Atualmente, o fundo possui inquilinos como a Ambev, Magazine Luiza e BR Foods. Com uma mistura de dinheiro dos cotistas e dinheiro de adiantamento dos recebíveis, o Fundo compra o terreno e constrói ou adquire outros galpões e parques logísticos.
Mesmo tendo adiantado os recebíveis, o Fundo continua como co-devedor, garantindo que os recebíveis serão pagos. Por isso, no momento após a compra, o Fundo é proprietário do imóvel, mas possui ainda uma dívida equivalente à parte dos aluguéis que ainda não foram pagos.
À medida que esses aluguéis vão sendo quitados, a dívida é reduzida e o fundo vai contabilizando o ganho. No final do contrato, o imóvel será todo do fundo e todos os aluguéis futuros serão destinados ao TRX Realty I, aumentando os ganhos dos cotistas.
Fonte: Redimob
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