Contrato de locação pode ter final feliz

A relação entre inquilino, imobiliária e proprietário é delicada, principalmente no momento da entrega do imóvel. Conhecer bem o contrato é um dos caminhos para manter cordialidade


O professor André Bonsanto teve problemas ao sair do apartamento e indica: leia bem o contrato para não ter surpresas na hora da mudança

Morar pagando aluguel tem suas facilidades: sem ficar preso a um imóvel, o inquilino pode ter desembolsos mensais mais baixos do que pagando um financiamento. O aluguel é a solução para quem não tem aporte financeiro para comprar a casa própria. Mas é essencial ter em mente que o contrato de locação requer atenção, tanto para quem cede o imóvel para alugar quanto para quem vai ocupar o local.

Os inquilinos precisam ficar atentos aos prazos de duração de contrato e não esquecer que o zelo pelo lugar pode facilitar o processo de entrega. Já os proprietários devem manter contato mais estreito com a imobiliária e podem arcar com eventuais consertos para garantir a conservação do imóvel.

“As duas partes têm de estar atentas ao contrato. Verificar se tem multa, qual é a responsabilidade que o inquilino assume ao assinar o contrato, conferir os prazos e ter cuidado com a vistoria”, enumera a advogada Oksana Maciel.

A vistoria do imóvel pode ser determinante para um contrato saudável. “Tanto na entrada como na da saída do imóvel é essencial que o inquilino esteja presente na hora da vistoria. Ele ou alguém que possa representá-lo legalmente. Muita gente não dá a devida atenção, mas é um momento determinante, pois todo contrato indica que o imóvel terá de ser devolvido ao dono nas mesmas condições”, explica Dâmaris Moraes, diretora administrativa da imobiliária Apolar, lembrando que é justamente na vistoria que as condições da moradia serão descritas.

Para o inquilino, entregar o imóvel nas mesmas condições pode ser complicado. “Esse processo nunca vai ser 100% indolor”, comenta Dâmaris. Ela diz que um fator para amenizar a situação é informar-se antecipadamente sobre as exigências na hora da saída. Entre os pedidos das imobiliárias, costumam estar o aviso prévio de 30 dias, as duas últimas contas de luz, condomínio e de outras taxas, laudo de manutenção de equipamentos e todas as chaves que foram entregues, entre outros itens. “Conseguir toda a documentação com antecedência facilita a saída e diminui a dor de cabeça”, afirma.

Reformar ou pagar?

Na entrega, é comum que a vistoria indique problemas decorrentes do uso do imóvel e, como o inquilino precisa entregá-lo da mesma maneira que recebeu, é preciso fazer consertos ou reformas. A advogada Oksana Maciel indica que o conserto decorrente de mau uso é responsabilidade do inquilino. “Se você foi instalar um móvel e furou um cano, tem de consertar. Já problemas decorrentes do tempo do imóvel, como fiação antiga ou pintura externa, não”, diz. De acordo com ela, a recomendação é que todo problema deve ser comunicado à imobiliária, para definir de quem é a responsabilidade.

Na hora da vistoria da saída, se a indicação foi de fazer reformas, a escolha fica a cargo do inquilino. “Ele pode, por conta própria, fazer a pintura e os consertos. Mas depois vai ter uma revistoria e há o risco de o proprietário não aceitar o imóvel como ele está”, explica Dâmaris.

Fundo de reserva é boa alternativa

Outro fator para arrefecer as preocupações na hora da entrega do imóvel alugado pode ser o pagamento de um fundo de reserva, também chamado de fundo de conservação do imóvel, que tem de estar previsto no contrato. “O objetivo desse fundo, cobrado do locatário, é cobrir eventuais despesas com reparos provenientes do uso pelo próprio inquilino”, explica a advogada Oksana Maciel. Excluem-se os danos decorrentes do próprio decurso de tempo, como fiação e encanamentos antigos.

“A entrega do imóvel é o momento que o inquilino faz um gasto maior, por isso essa opção pode facilitar, atuando como auxílio importante nessa hora”, explica a diretora administrativa da imobiliária Apolar, Dâmaris Moraes.

Se o montante depositado no fundo junto com o alugueis ultrapassar o necessário para fazer os reparos, o valor deve ser restituído ao inquilino, com correção.

De olho
Proprietário não pode pedir imóvel em qualquer momento

Os prazos do contrato de locação sofrem variação e os motivos para que o dono retome o imóvel dependem do tempo estipulado. “A lei determina alguns prazos e o proprietário tem de estar atento ao período mínimo”, explica Dâmaris Moraes, diretora da Apolar. Ela conta que em muitos casos os proprietários alugam e em seguida decidem que querem usar o imóvel para morar ou para outra finalidade.

“A lei não estabelece um prazo mínimo de duração do contrato, que pode também ser por tempo indeterminado. Nos contratos com prazo de 30 meses ou mais, o fim dele ocorre automaticamente ao final do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário permanecer na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, o contrato considera-se prorrogado por tempo indeterminado”, explica a advogada Oksana Maciel. Nesses casos, o proprietário pode encerrar o contrato, notificando o inquilino para desocupar o imóvel em 30 dias.

Quando o prazo é inferior a 30 meses, ao final do período ele se prorroga automaticamente por tempo indeterminado. Nesses casos, as hipóteses de retomada do imóvel pelo locador são reduzidas (veja o box). Por isso, é mais comum que os contratos de aluguel tenham prazo de 30 meses.

O inquilino não tem prazo mínimo para desistir do contrato. Porém, a desistência costuma exigir o pagamento de uma multa, que deve estar prevista. Geralmente a multa é proporcional ao período que ainda falta para o cumprimento do acordo. “Se não foi pactuada previamente entre as partes, a multa poderá ser fixada judicialmente”, explica.

Experiência

Inquilinos reforçam necessidade de conhecer o contrato

Quem passou pela experiência de sair de um imóvel alugado pode ajudar os inquilinos que ainda vão deixar a moradia e finalizar o acordo de uso do local. A dica principal, tanto dos especialistas quanto dos inquilinos, é conhecer o contrato e estudá-lo para entender quais são os direitos e deveres das partes.

“Leiam o contrato! Parece óbvio, mas é fundamental deixar as coisas bem claras: acompanhar a vistoria de entrada, saber as taxas que serão pagas nos primeiros aluguéis e na saída e conhecer claramente os valores de condomínio. Deixe tudo certo antes, para evitar os pepinos futuros. Mudança, por si só, já é bem estressante”, ressalta o professor universitário André Bonsanto.

Ele saiu de um imóvel em janeiro e teve dificuldades porque não reparou, antes, no prazo estipulado. “O contrato exigia multa se eu saísse antes dos primeiros 30 meses. Em geral as imobiliárias estipulam este prazo, mas autorizam a saída após o décimo segundo mês sem problemas. Só que isso não aconteceu no meu caso pois no contrato não estava especificado. Este ‘detalhe’ passou despercebido e só deparei com o problema no momento da saída”, relata.

Manutenção

Uma das motivações para deixar o apartamento onde morava foram os constantes problemas de manutenção. “Como era um imóvel antigo, tinha problemas com encanamento. Mesmo avisando a imobiliária, não havia nenhum esforço para resolvê-los”, comenta Bonsanto.

Para ele, o ideal seria que houvesse uma relação mais equilibrada entre imobiliária e inquilino, e que houvesse uma relação de confiança maior. “Se você foi um bom pagador, por exemplo, todo o processo poderia ser mais ágil, sem tanta desconfiança”, aponta.

Atenção

• Veja as possibilidades de retomada do imóvel em contratos inferiores a 30 meses:

• Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo inquilino for relacionada com o seu emprego.

• Se for pedido para uso próprio do proprietário, do cônjuge ou companheiro dele ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel próprio.

• Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a hotel ou pensão.

• Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Fonte: Lei 12.112/2009.

Fonte: Gazeta do Povo