A conquista do segundo imóvel

Ao comprar para investimento ou lazer é melhor já ter quitado o primeiro imóvel para não se perder em dívidas


João e Siciane não arriscaram: novo financiamento, só após a quitação do primeiro imóvel

Depois de adquirir a casa própria, muita gente começa a pensar na compra do segundo imóvel. Seja para investimento ou lazer – no campo ou na praia – a aquisição de uma segunda casa por meio de financiamento tem de ser bem planejada para evitar dívidas que podem evoluir, culminando até na perda dos imóveis. Embora as taxas de juros estejam menores e as condições de pagamento facilitadas, não dá para arriscar e assumir dívidas em qualquer situação. Especialistas apontam: a hora certa para comprar um segundo imóvel é a partir da quitação total do primeiro.

“Comprar apenas pensando em aproveitar as taxas é temerário e especulativo. Em uma adversidade, pode-se acabar perdendo os dois imóveis”, comenta o professor de Finanças da Universidade Federal do Paraná (UFPR), Pedro Piccoli. Ele indica que o principal preceito a ser seguido é colocar todo esforço na quitação do imóvel que é usado para morar e só depois pensar em investimento.

A compra de uma segundo imóvel para geração de renda com aluguel ou revenda parece tranquila, mas também é preciso avaliar as condições futuras. “A revenda não é tão fácil. Conheço várias pessoas que compraram o segundo imóvel imaginando que em poucos meses venderiam o primeiro, mas isso pode levar mais de dois anos. Nesses casos, a falta de planejamento financeiro e a ilusão de controle sobre o mercado pode fazer com que o comprador entre em dívidas”, pontua Altemir Farinhas, economista e especialista em educação financeira.

Começar a pagar um imóvel esperando o retorno financeiro com o aluguel pode não ser tão vantajoso. É preciso colocar as contas na ponta do lápis. “O aluguel médio de um imóvel gira em torno de 0,7% ao mês, algo como 8,5% ao ano. Dificilmente o comprador conseguirá crédito inferior a essa taxa. Logo, seu lucro estaria restrito à valorização do imóvel, além do risco de ficar sem locatário”, diz Picolli. Para ele, quando a finalidade é o investimento, a compra de imóvel por meio de financiamento não é recomendada.

Lazer

Além do gasto com a compra, a aquisição de uma segunda casa para passeio e férias também gera despesas mensais de manutenção, mesmo quando o imóvel não é utilizado. “Casa na praia ou no campo precisa de mais cuidados, devido à distância e ao tempo que fica sem uso. Nesses casos, é comum que no início haja empolgação, mas depois descobre-se que passam meses sem utilização”, observa o consultor Altemir Farinhas.

“O critério principal a ser observado é o quanto tempo por ano o imóvel será realmente utilizado, avaliar as despesas mensais futuras e só então decidir”, diz Pedro Piccoli.

Opções para o imóvel antigo ao assumir novo financiamento

Siciane Geruntho e João Caserta são proprietários de um apartamento no bairro Novo Mundo, em Curitiba, avaliado em R$ 250 mil e quitado há cerca de dois anos. Recentemente, decidiram mudar para outro apartamento, maior e mais central. Fizeram as contas e viram que seria possível dar o passo. Após muita pesquisa, encontraram uma unidade do jeito que queriam, avaliada em R$ 300 mil. Com uma reserva em poupança, o casal conseguiu pagar cerca de 10% do valor do novo imóvel como entrada, financiando o restante em 35 anos por instituição bancária.

Com o contrato assinado para a nova moradia, surgiu a dúvida: o que fazer com o primeiro imóvel? Entre as opções analisadas pelo casal está o aluguel do apartamento antigo, ainda ocupado por eles, ou a revenda. Para o dinheiro da possível revenda, eles cogitam duas outras possibilidades: quitar a maior parte do novo financiamento assumido ou investir no Tesouro Direto e, com isso, pagar as parcelas do financiamento.

“Antes de comprar o apartamento estávamos sem pressa, analisando as possibilidades. Quando achamos,fizemos muitas contas e simulações. Vimos onde dava para economizar e como íamos pagar”, conta Siciane.

Para os especialistas, a conduta do casal foi acertada: não assumir uma nova dívida sem ter quitado a primeira e cautela ao tomar decisões. Pedro Picolli, professor de finanças da UFPR e Altemir Farinhas, especialista em finanças pessoais, comentaram a situação.

Financiamento

Alternativas para a compra do segundo imóvel

Para quem vai comprar o segundo imóvel não há facilidades como o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), por exemplo. Apenas em alguns casos é possível usar o recurso (leia no box ao lado). Por isso, a compra costuma estar atrelada ao uso do crédito normal, oferecido pelos bancos. Altemir Farinhas recomenda que o financiamento seja a escolha de quem consegue poupar com regularidade e não terá problemas com o pagamento das parcelas mensais. Quem não tem esse perfil, pode optar pelo consórcio imobiliário. “Apesar de muitos não recomendarem devido às taxas e a dependência de sorteio, o consórcio funciona como uma poupança forçada”, diz.

O professor Pedro Picolli lembra dos Fundos de Investimento Imobiliário. “Como investimento, possuem várias vantagens, como facilidade na compra e venda das quotas, isenção de Imposto de Renda sobre o aluguel recebido, a obrigatoriedade que esses fundos têm de distribuir 95% da receita entre os cotistas, o fato de ser administrado por profissionais e, o mais importante, a diversificação”, diz. Para pesquisar essa opção é preciso ter paciência. “Os prospectos de fundos imobiliários costumam ter mais de 200 páginas”, comenta. Além disso, outro cuidado é investir em fundos diversificados. “Ideal é evitar aqueles de um empreendimento único, ou amarrados com uma grande empresa apenas”, afirma.

Recurso

Quando dá para usar o FGTS

O uso do FGTS para amortizar parte do financiamento de um segundo imóvel é restrita e só acontece em algumas situações. Uma delas é quando o interessado em usar o recurso é dono de menos de 40% da fração ideal de um imóvel: se a compra foi feita com mais duas pessoas, por exemplo, o FGTS estará liberado. Outra situação que permite a utilização do fundo é quando há perda do direito de morar no primeiro imóvel, seja por separação judicial ou divórcio.

A outra possibilidade de uso do FGTS é quando se recebe um imóvel como doação ou herança e ele está em usufruto de outra pessoa. Todas essas situações exigem que as regras gerais de acesso do recurso sejam seguidas: é preciso estar trabalhando há pelo menos três anos sob o regime do FGTS e o imóvel deve estar dentro do limite de valor de até R$ 500 mil. (TB)

Alternativas

Veja as vantagens e desvantagens de cada opção:

Vender o apartamento antigo e quitar boa parte da dívida:

- Para Altemir Farinhas, nesse caso, a venda tinha de ser feita anteriormente, para não haver risco de não conseguir desfazer-se do imóvel. “Pode ser muito demorado e, nesse período, vai ser preciso arcar com despesas como condomínio e IPTU. Por outro lado, muita gente não fica em paz diante de um financiamento longo e vai se sentir mais aliviado com uma dívida é menor”, diz.

Usar o dinheiro da venda para investir no Tesouro Direto e com o rendimento pagar as parcelas:

- Embora o Tesouro Direto seja uma aplicação mais segura, sempre há risco de mudança ao longo do prazo do financiamento. Além disso, nesses casos, não é interessante fazer resgates do valor aplicado. “Se o casal pretender pagar as parcelas com o dinheiro investido no tesouro, terá que fazer resgates antecipados. Neste caso, estará sujeito a variações severas do valor do título, principalmente em um cenário de aumento de juros”, explica Picolli.

Alugar o antigo apartamento e usar a renda para pagar as parcelas:

- Nessa opção, corre-se o risco de o imóvel ficar algum tempo sem ser alugado. Se for alugado, há a possibilidade de inadimplência do inquilino. No entanto, manter o imóvel torna possível esperar uma valorização. Além disso, de acordo com os especialistas, não dá para prever que o valor do aluguel cubra a parcela do financiamento.

Fonte: Gazeta do Povo