Bom, barato e ocupado

Ao comprar imóvel que está alugado é preciso cumprir prazos e avisos para o inquilino deixar o local


Curitiba tem muitas opções de imóveis usados à venda com preço e localização atraentes, mas a unidade desejada pode estar locada para terceiro

A comercialização de imóveis usados vem crescendo. Dados do Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento Condominial no Paraná (Inpespar) mostram que a venda desse tipo de imóvel aumentou 5,1% entre março de 2012 e março deste ano. Comprar casa ou apartamento usado traz vantagens nos quesitos preço e localização, mas além de verificar as condições da unidade, o comprador deve estar atento a todos os detalhes da documentação.

Uma situação comum é quando o imóvel está alugado para terceiro. Nesse caso, é preciso certificar-se que foi dado o chamado direito de preferência ao inquilino. Estabelecido nos artigos 27 a 34 da Lei de Locações (8.245 de 1991), o direito de preferência consiste no fato de que a oferta de venda tem de ser feita, em primeiro lugar, ao locatário.

Segurança

Confira qual a documentação necessária para a negociação do usado

Do imóvel:

• Certidão Atualizada de Matrícula do Imóvel, obtida junto ao Cartório de Registros de Imóveis. 
• Certidão negativa de débito IPTU 
• IPTU com parcelas pagas (do exercício) 
• Três últimas contas de luz, água e gás

Do vendedor pessoa física:

• RG e CPF 
• Certidão de Casamento 
• Certidões negativas dos Cartórios de Protesto 
• Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família 
• Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais 
• Certidão Negativa da Justiça Federal 
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho

Do vendedor pessoa jurídica:

• CNPJ 
• Certidões negativas dos Cartórios de Protesto 
• Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família (em nome dos sócios) 
• Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais 
• Certidão negativa da Justiça Federal 
• Certidão negativa de débitos (CND) - INSS 
• Contrato social e última alteração 
• Certidão de Quitação de Tributos Contribuições Federais 
• Certidão negativa de Falência e Concordata 
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho

Detalhes

“O proprietário precisa notificar o valor pelo qual o imóvel está será vendido, mostrando todas as condições do negócio, em especial preço e forma de pagamento”, explica o advogado Marco Meimes, do escritório Santos Silveiro.

Depois de notificado, o inquilino tem 30 dias para responder. Se ele aceitar, deve cumprir as condições e adquirir o imóvel. “Caso o inquilino não se manifeste dentro do prazo, o proprietário pode vender o imóvel para um terceiro”, diz Meimes.?

Por escrito

Quando a venda for realizada, o novo proprietário – agora também locatário – deve “denunciar” o contrato. É o que juridicamente se denomina “denúncia vazia”. A notificação deve ser feita ao inquilino por escrito e com comprovação de recebimento.

A partir desse ponto, observa o advogado, a desocupação do imóvel deve ocorrer no prazo máximo de noventa dias, conforme a Lei de Locações.

“A denúncia também deve ser feita no prazo de noventa dias, contados a partir do registro de alienação perante o órgão imobiliário”, orienta Marco Meimes. Se a denúncia não for feita pelo novo proprietário no prazo estabelecido pela legislação, ele estará legalmente obrigado a cumprir o contrato de aluguel como se fosse o locador anterior.

Despejo

Por outro lado, se feita a denúncia e o imóvel não for desocupado no período previsto por lei, a medida cabível é a ação de despejo. Marco Meimes lembra que, em algumas circunstâncias, é assegurada a permanência do inquilino no imóvel até o término da vigência da locação – são os casos específicos em que o contrato de aluguel contém cláusula expressando sua vigência em caso de alienação, estando averbado junto à matrícula do edifício.

No caso de não cumprimento do requisito de preferência, e se o dono do imóvel vende o bem sem comunicar ao inquilino, é possível processar o proprietário e até suspender o negócio. “Se o locatário conseguir provar que teve perda por não saber das condições do negócio, e que poderia arcar com o valor da compra, pode exigir que o contrato seja cancelado. Mas esse tipo de ação é rara”, explica o advogado.

Fonte: Gazeta do Povo