quinta-feira, 18 de abril de 2013

Flats residenciais miram investidor pessoa física


Flats residenciais novos podem trazer bons retornos, se bem localizados e em conta; risco de investir em imóvel na planta, porém, não deve ser desprezado


Lavanderia
Lavanderia: flats residenciais podem cobrar serviços de acordo com o uso do inquilino

Flat do VN Casa do Ator, empreendimento de flats residenciais em São Paulo
Flat tipo studio do VN Casa do Ator, da Vitacon

Academia de ginástica do VN Casa do Ator, empreendimento de flats residenciais em São Paulo
Neon faz parte da decoração do primeiro empreendimento de flats da rede VN Casa

As incorporadoras que investem em flats em geral miram nos investidores pessoa física para comercializar suas unidades. Compactos, os flats requerem investimento inicial normalmente menor que um apartamento residencial tradicional, e podem trazer bons retornos se estiverem bem localizados.

Porém, o termo “flat” pode causar certa confusão. Há flats destinados ao mercado hoteleiro (“condo-hotéis”) e flats residenciais, os chamados residenciais com serviços ou “long-stay”, voltados para a moradia de inquilinos.
Ambos são ofertados a investidores pessoa física, mas antes de investir é fundamental entender que oscondo-hotéis seguem a lógica do mercado hoteleiro, enquanto os residenciais com serviços seguem a lógica do mercado residencial.
Os flats hoteleiros tiveram um renascimento em 2006, após uma crise de superoferta no início dos anos 2000 que deixou muitos pequenos investidores traumatizados. Já os flats residenciais podem ainda ser um bom negócio desde não estejam caros demais e sejam bem localizados.
Flats podem ser caros e não gerar bons retornos
Hoje, a demanda por imóveis compactos por solteiros, divorciados e casais sem filhos é robusta no Rio e em São Paulo. A velocidade de locação desses imóveis também costuma ser alta. Mas o investimento nesse tipo de imóvel em geral esbarra em um preço alto demais, que já não garante bons retornos nem com aluguel, nem com valorização.
Flats residenciais costumam ser supercompactos (têm entre 20 e 30 metros quadrados) e podem ter um investimento inicial mais em conta em relação ao retorno pretendido com aluguel.
Uma incorporadora que projeta um bom retorno aos investidores com um novo conceito de flats é a Vitacon, especializada em imóveis compactos. Dentro dos próximos dois meses, a Vitacon lançará dois empreendimentos em São Paulo voltados a pequenos investidores.
De acordo com Alexandre Frankel, presidente da Vitacon, os flats da rede VN Casa ofertados aos investidores pessoas físicas terão entre 20 e 30 metros quadrados e custarão entre 11 mil e 14 mil reais o metro quadrado. Isto é, um investimento inicial a partir de 220 mil reais.
Com um aporte como esse, diz Frankel, será possível obter um retorno bruto entre 0,8% e 1,0% ao mês com o aluguel, o que é um bom rendimento para o segmento residencial hoje em dia.
Há um custo de administração de 5% sobre o valor do aluguel mensal, mais o primeiro aluguel, na nova locação. A administração é da própria Vitacon, que cuida da manutenção do empreendimento, da oferta dos serviços e do contato com o inquilino.
Ou seja, para um investimento de 220 mil reais, o aluguel iria de 1.760 a 2.200 reais por mês. Descontada a taxa de 5% e o IR, os valores iriam de 1.672 reais a 2.090 reais. O primeiro caso seria isento de IR, mas o segundo seria tributado em 7,5%, deixando o retorno em  1.933,25 reais por mês. Ou seja, a rentabilidade líquida variaria de 0,76% a 0,88%.
Serviços de hotel e cara de “noitada”
O conceito por traz desses empreendimentos é o de residencial com serviços, porém a custos menores que os dos flats residenciais comuns. “Uma das principais falhas da onda de flats do passado eram os custos elevados de administração e de bandeira. Essa nova geração de flats tem preço muito enxuto”, diz Alexandre Frankel.
Os custos também são reduzidos para os inquilinos, que pagarão uma taxa de condomínio por um pacote de serviços básicos, que inclui concierge, segurança, segurança eletrônica e arrumação diária básica do flat. O valor é de 290 reais para uma unidade de 21 metros quadrados.
Outros serviços, como faxina mais pesada, lavanderia, personal trainer para a academia do edifício, delivery, pequenos reparos, partilha de carros e bicicletas (“car sharing” e “bike sharing”) e cuidados com animais de estimação podem ser pagos conforme o uso do morador.
Essa é uma vantagem que facilita a locação do imóvel para um público que privilegia os serviços e a localização em detrimento do espaço, mas sem gastar pelo que não vai usar. Em geral são solteiros, divorciados, expatriados, casais de idosos e até jovens universitários.
Os empreendimentos oferecidos aos investidores são o VN Casa do Ator, que fica na Vila Olímpia e será lançado nesta sexta; e o VN Casa Turiassu, no bairro de Perdizes. Pelo perfil dos possíveis inquilinos e do tipo de serviço encontrado, a ideia da Vitacon foi dar um ar “descolado” ao empreendimento.
A decoração do VN Casa do Ator, por exemplo, é assinada por Mila Strauss, responsável por projetos como os das casas noturnas Cine Joia e Lions Club, em São Paulo. Já o paisagismo é de Alex Hanazaki, que assina também o projeto de paisagismo interno do Shopping Iguatemi de São Paulo.
Como resultado, o empreendimento ganhou ares de “noitada”, com decoração em neon e ladrilhos cor-de-rosa na piscina.
Flat na planta é uma aposta
Apesar das boas projeções de rentabilidade, a compra de um flat – ou de qualquer outro imóvel – na planta implica mais riscos. Primeiro devido à ausência de um histórico de vacância e de rendimentos.
Em segundo lugar, porque a entrega só ocorre dali a dois ou três anos. Ou seja, durante esse período, o investimento não gera renda, e quando for entregue o mercado pode já ter se movimentado bastante – e para a pior.
Fonte: Exame.com

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