A professora Solange Barbosa explica como fazer as contas para escolher entre as formas de financiamento imobiliário ou quando é melhor poupar e fazer negócio à vista
Independente da finalidade, a aquisição de um imóvel envolve valores altos. Como a maioria das pessoas não dispõe da quantia necessária para fazer o negócio à vista, a saída são os formatos de financiamento oferecidos pelo sistema bancário. E, para escolher qual o melhor jeito de comprar a casa, apartamento ou unidade comercial, é preciso conhecer essas modalidades de transação.
Em termos simplificados, o financiamento é um empréstimo. No Brasil, essa operação para fins imobiliários pode acontecer de duas formas – pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Sistemas
Conheça as modalidades de financiamento
• Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – Criado em 1964 pelo governo federal, utiliza os recursos do FGTS ou da poupança para prover crédito. É permitido o saque do FGTS para o pagamento do financiamento imobiliário no SFH. Por esse sistema, o financiamento pode chegar até a 90% do valor do imóvel e o custo efetivo máximo não pode ultrapassar 12% ao ano, incluindo juros, comissões e outros encargos. Atualmente, o limite de valor do imóvel é R$ 750 mil para São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal e R$ 650 mil para os demais estados.
• Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – Permite o crédito habitacional concedido com recursos dos próprios bancos. As taxas de juros pelo SFI são livremente negociadas entre as partes do contrato. O sistema não permite o uso do FGTS para abater prestações, mas é bom para quem quer comprar um imóvel que custe mais do que R$ 650 mil ou R$ 750 mil, dependendo do estado. O SFI tem formas mais flexíveis de negociação, mas pode ter juros mais altos porque o crédito oferecido é maior.
Fontes: Governo Federal e Redação.
A decisão pelo tipo de financiamento vai depender do valor do imóvel que será adquirido e da renda de quem vai adquirir o bem.
Entrada
“Seja qual for o formato do financiamento, o comprador deve ter em mente que, quanto menor for o valor que ele precisar financiar, melhor. Ou seja, quanto mais alto o valor da entrada, menos juros serão pagos”, comenta Vilmar José Smidarle, gerente regional da Caixa Econômica Federal em Curitiba.
O financiamento imobiliário tem duas fontes de recursos, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) ou a poupança. “Há várias alternativas dentro desses sistemas. Tudo terá de ser avaliado por quem vai comprar. Tem de ter paciência para encontrar a melhor opção”, recomenda Smidarle.
Uma das questões mais importantes é o comprometimento com a dívida. O limite indicado é usar 30% da renda para gastos com moradia.
Reserva
Empréstimos para compra da casa podem ser pagos em até 35 anos, dependendo da modalidade. Além do recurso financeiro para adquirir o imóvel e garantir a assinatura da matrícula, quem está comprando não pode esquecer das outras despesas que vêm junto com a casa própria. É preciso manter uma reserva para mobiliar a casa e para pagar toda a documentação do imóvel. O gasto com a papelada pode chegar a 4% do valor total da operação.
À vista é sempre melhor
A partir da ampliação do acesso ao crédito imobiliário, há cinco anos, obter financiamento deixou de ser uma operação complicada. Diante das facilidades, porém, a prudência não pode ser esquecida. A dica é buscar opção de financiamento que tenha previsibilidade e, de preferência, prazos mais curtos.
“Há um movimento sugerindo que as pessoas têm de comprar imóvel. Mas, em algumas situações, é melhor poupar primeiro para depois comprometer parte da renda com a aquisição”, ressalta Solange Barbosa, professora de economia da PUC-PR. Ela também indica que, de preferência, o pagamento do empréstimo não esteja ligado a uma renda única.
Valores
Para a compra do primeiro imóvel novo em Curitiba, se o bem custar até R$ 170 mil, é possível conseguir as taxas do programa Minha Casa Minha Vida.
Para imóveis que custam até R$ 650 mil, no Paraná, o interessado pode se encaixar nas regras do SFH, onde o recurso do FGTS é usado para abatimento de parcelas e entrada. Se o preço está acima de R$ 650 mil, utiliza-se o SFI – nessa modalidade, não se pode dispor do FGTS.
Para imóveis usados, as duas modalidades servem. O que muda é a cota de financiamento. No caso dos novos, o empréstimo pode chegar a 90%, enquanto nos usados é de 80%.
As parcelas podem ser pagas usando o Sistema de Amortização Constante (SAC). Nesse tipo de financiamento, que tem parcelas decrescentes, até 90% do valor do imóvel pode ser emprestado. Outra forma de cálculo é o Sistema Price, onde a cota financiada vai até 70% e as taxas são constantes.
À vista
Solange Barbosa diz que juntar uma quantia grande de dinheiro para comprar um imóvel será, sempre, mais vantajoso do que fazer financiamento. “É sempre melhor não se endividar, pois é impossível prever o futuro. Por mais que se consiga uma taxa de juros vantajosa agora, não se sabe o que pode acontecer mais para frente”, diz.
Solange explica que o financiamento imobiliário é indicado somente para quem pretende comprar e não consegue poupar de outra forma. “Ainda mais em um cenário de valorização como o que temos agora”, salienta.
Simulação
A professora afirma que nem sempre vale a pena trocar o valor do aluguel pela prestação da casa própria. “É preciso calcular e ver o que é mais vantajoso”, aponta.
Ela exemplifica: se a família tem renda líquida de cerca de R$ 7 mil e está disposta a desembolsar R$ 3 mil mensais com habitação, há duas possibilidades. Caso financie um imóvel de R$ 360 mil, terá de pagar uma entrada de R$ 57 mil e o restante em 35 anos. Nessas condições, depois de 10 anos, o comprador desembolsou R$ 380 mil e ainda deve R$ 500 mil para o banco, calcula Solange Barbosa.
Se a mesma família gastar R$ 1 mil com aluguel e depositar integralmente R$ 2 mil na poupança todo mês, nos mesmos 10 anos terá poupado R$ 360 mil. “Com esse dinheiro na mão, é possível conseguir descontos ou condições vantajosas para a compra do imóvel”, observa. Mas, lembra a professora, esse cenário vale para quem consegue deixar o dinheiro rendendo na poupança e não usá-lo para outras finalidades.
Fonte: Gazeta do Povo
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