quarta-feira, 3 de abril de 2013

Fundos imobiliários atraem mais investidores, mas especialistas alertam sobre riscos da aplicação



O número de investidores que aplicaram seus recursos em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cresceu em quase três vezes em 2012, na comparação com o ano anterior e chegou a 95 mil aplicadores. Foi o maior ritmo de atração de novos investidores já visto neste tipo de fundo num período de 12 meses. 

Também foi no ano passado que o Banco Central reduziu a taxa básica de juro (Selic) ao menor patamar da história recente do país — 7,25% — tornando os investimentos em renda fixa menos atraentes. Especialistas em finanças pessoais identificaram nesse movimento uma busca por maior rentabilidade. 

Entre os dez fundos imobiliários que tiveram o melhor desempenho, segundo levantamento feito pela consultoria Uqbar a pedido do GLOBO, os ganhos variaram entre 46% e 84%. Foram esses números que atraíram a atenção de muita gente. 

No mesmo período, o Ibovespa valorizou-se pouco mais de 7%, enquanto os Fundos de Renda Fixa Índices, uma das categorias mais rentáveis do mercado em 2012, subiram 21,71%. 

Mas os mesmos especialistas fazem um alerta: rentabilidade passada não é sinônimo de ganho futuro. Portanto, quem estiver disposto a migrar para os fundos imobiliários deve levar em conta também outros fatores.

— O investidor não deve esperar por rentabilidades tão elevadas num período tão curto. Esse é um investimento de longo prazo, de pelo menos 36 meses, que precisa ser feito com cautela — recomenda o educador financeiro Mauro Calil.

Shoppings e hotéis

Para quem nunca se aventurou nesse mercado, os fundos imobiliários investem recursos em fatias de shopping centers, hotéis, hospitais, lajes corporativas e galpões de logística. O rendimento vem do aluguel, que é depositado todo mês na conta do investidor. Há chance de ganho também com a valorização do imóvel. As cotas dos FIIs são negociadas na BM&FBovespa e seu valor varia diariamente.

Atualmente, há 94 fundos imobiliários negociados em Bolsa, segundo a BM&FBovespa. Esses fundos permitem que pequenos investidores tenham acesso a aluguéis de grandes empreendimentos, com valor inicial de aplicação baixo, a partir de R$ 100. 

Outra vantagem é que quem aplica em imóveis, por meio desses fundos, está isento de pagar Imposto de Renda sobre o ganho. Fora dos fundos, os ganhos com aluguel são taxados com alíquotas entre 7,5% e 27,5%, dependendo do valor recebido.

— A administração dos fundos é feita por um gestor profissional, que procura as melhores oportunidades de ganho no mercado imobiliário — explica Arthur Vieira de Moraes, especialista na área.

Para o brasileiro, que sempre considerou imóvel como um investimento seguro em tempos de inflação alta, os FII são uma alternativa mais sofisticada de entrar no mercado imobiliário. 

Os especialistas consideram que a aplicação oferece mais vantagens do que comprar um apartamento ou casa para ter uma renda extra com o aluguel. Mas advertem que os FIIs apresentam os mesmos riscos da compra de um imóvel para alugar, como inadimplência do inquilino, vacância por tempo prolongado, desvalorização, entre outros.

Para minimizar os riscos, o educador Mauro Calil afirma que uma pessoa que tem R$ 10 mil disponíveis para aplicação, e quer aplicar num FII, deve direcionar R$ 2,5 mil para quatro fundos diferentes.

— Apliquei em imóveis a vida toda. Um terço do meu patrimônio está dividido em nove fundos imobiliários. Pesquiso, vou a assembleias de shoppings nos quais os fundos aplicam e me informo sobre o empreendimento. É um cuidado que todo mundo deve ter: saber onde o dinheiro está aplicado — diz Marco Antonio Martignoni, de 72 anos, que trabalha no mercado financeiro.

Vários fatores explicam o bom rendimento da maior parte dos fundos imobiliários, no ano passado, mas alguns não devem se repetir em 2013. A queda da Selic num ritmo tão intenso foi um deles. O juro baixo deixou as aplicações de renda fixa, como a poupança, menos atraentes, abrindo oportunidades a outros investimentos. Para este ano, já se espera que os juros subam de 7,25% para 8,25% até dezembro.

Negócios de R$ 3,6 bilhões em 2012

Outro fator que não deve se repetir: o IGP-M, índice que reajusta a maior parte dos aluguéis, subiu 7,82% ano passado, mas este ano deve ser menor. Isso significa reajustes de aluguéis mais baixos. E embora o mercado imobiliário tenha continuado a se valorizar, como em anos anteriores, o ritmo foi mais lento. Alguns especialistas avaliam, inclusive, que esse boom no preço dosimóveis já chegou ao limite e que os valores podem recuar.

— A taxa de vacância dos imóveis também é outro risco. Galpão, prédio ou loja sem alugar significa rendimento menor ou mesmo prejuízo para o cotista do fundo. A taxa de vacância subiu de 0,5%, dois anos atrás, para algo entre 14% e 16% atualmente — aponta Vieira de Moraes.

Para José Diniz, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo, uma das pioneiras no segmento, o mercado de FII decolou nos últimos três anos com maior oferta de fundos. Para ele, hoje há muito mais liquidez. Diniz lembra que, em 2010, os negócios com cotas de fundos imobiliários movimentaram R$ 379 milhões. 

Em 2012, o número saltou para R$ 3,6 bilhões. E só nos dois primeiros meses de 2013, foi movimentado R$ 1,5 bilhão, o que leva a uma projeção de R$ 9 bilhões para este ano:

— Houve muitos lançamentos de fundos com patrimônio acima de R$ 1 bilhão. E há vários em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que devem ser lançados este ano — afirma Diniz.

Ele não acredita numa bolha no mercado imobiliário e avalia que mesmo que a Selic suba um pouco para conter a alta dos preços, ela deverá recuar assim que os índices de inflação cederem.

— É preciso pensar no longo prazo. Fizemos um levantamento com os fundos imobiliários que existem desde 2005 e eles mostraram retorno médio de 29% ao ano — diz o diretor da Rio Bravo.

Com o aumento da procura, a BM&FBovespa criou, no ano passado, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX). O índice é composto pelas cotas destes fundos listados em Bolsa e servirá como referência para acompanhar o rendimento médio da aplicação. Nos últimos 12 meses, o IFIX se valorizou 19,91% e no ano passado a alta foi de 23,93%.


Fonte: Imóvel Class

Nenhum comentário:

Postar um comentário