Você pretende comprar um imóvel e não sabe qual modalidade de financiamento escolher? Para ajudar nessa etapa, a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências preparou um guia que esclarece as vantagens e desvantagens do SFH – Sistema Financeiro da Habitação, SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, programa ‘Minha Casa Minha Vida’, entre outros empréstimos.
É chegada a hora de realizar a compra da casa própria. Mas antes de fechar o negócio é preciso ficar atento na escolha do financiamento. Para orientar os futuros donos de imóvel, a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências elaborou algumas dicas para orientar qual melhor linha de crédito imobiliário que atenda o poder aquisitivo de cada um. Confira a seguir:
Minha Casa Minha Vida
O programa do governo foi criado para atender as famílias de baixa renda. Para aderir, o futuro mutuário deve ter renda entre R$ 1.600 a R$ 5 mil e adquirir imóvel com o teto máximo de R$ 190 mil para residências na cidade de São Paulo, Brasília e Rio de Janeiro. Já nas regiões com mais de um milhão de habitantes, o valor é de R$ 170 mil. Nos municípios com população acima de 250 mil, o teto é R$ 145 mil. Nas cidades com mais de 50 mil habitantes o valor é de R$ 115 mil. Nas demais regiões, o teto é de R$ 90 mil.
Ao comprovar que a renda familiar não ultrapasse 30% dos rendimentos, o consumidor tem o direito de receber subsídio entre R$ 18 mil a R$ 25 mil e pode financiar até 100% do imóvel. “A vantagem de escolher o MCMV é que as taxas de juros são menores e vão de 5% a 7,16%, dependendo da capacidade de pagamento do proponente, da análise de risco de crédito e da definição do tempo das prestações (mínimo de 120 meses e máximo de 360 meses)”, explica Ana Carolina Bernardes, diretora jurídica da AMSPA.
Outros benefícios do Minha Casa Minha Vida são: utilizar o FGTS, entrada facilitada, parcelas decrescentes depois das chaves e isenção ou desconto no custo de seguros e despesas cartoriais. O programa também tem a cobertura de parte do pagamento das prestações nos casos de desemprego, redução de renda, morte e invalidez permanente e nas despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel. “Para ter a cobertura do Fundo Garantidor de até 36 parcelas é preciso ter quitado seis prestações do financiamento. Durante o tempo do auxílio é necessário o pagamento mínimo de 5% das prestações, comprovar situação a cada três prestações requeridas e estar adimplente nos meses anteriores”, ressalta Ana.
SFH e SFI
O SFH – Sistema Financeiro da Habitação é a alternativa para quem comprar uma residência abaixo do valor de R$ 500 mil. Ao optar pela modalidade o comprador tem juros de até 12% ao ano, descontos de 50% na taxa de registro em cartório no caso da primeira compra do imóvel, amortização decrescente e pode utilizar o FGTS para abater as prestações e o saldo devedor.
Essa modalidade também dá mais fôlego na ocorrência de atraso nos pagamentos das parcelas: são três meses para conseguir resolver o problema de inadimplência com o agente financeiro. “É importante frisar que o financiamento só poderá ser feito com o Habite-se emitido, pois os bancos exigem o documento no momento de conceder o empréstimo”, alerta Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA.
Já no SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, o crédito é concedido para a compra de imóvel no valor acima de R$ 500 mil. Os juros são negociados caso a caso e o uso do FGTS só pode ser feito para quitar o saldo devedor. Além disso, a perda da propriedade pelo não pagamento do imóvel acontece em 15 dias após a notificação do cartório. “Apesar de o SFI permitir o financiamento em até 30 anos, o ideal para quem optar pela modalidade é quitar as parcelas em um período curto, que deve ser no máximo de cinco anos”, orienta Luz.
A desvantagem de ambos é que não têm a proteção do Fundo Garantidor no caso de perda de renda.
Outras opções
Uma modalidade que está crescendo para comprar a casa própria é o sistema de consórcio. Essa alternativa de financiamento tem como benefícios: os juros baixos; a possibilidade de usar o FGTS para dar lances e receber a carta de crédito antes; o prazo para a liberação (varia entre 60 a 180 meses) é menor, se comparado a outros financiamentos que chega a 30 anos. Já os malefícios são: as taxas de administração e adesão, os seguros e o fundo de reserva que pode comprometer até 20% das prestações.
Segundo Marco Luz, quem escolhe o consórcio não deve ter pressa, pois tanto pode ser o primeiro como o último a ser contemplado. “Devemos alertar o adquirente, que deseja comprar sua primeira casa por essa modalidade que, quando liberar a carta de crédito, muitas vezes, o valor não é suficiente para aquisição do bem. Nesses casos, em que houver a valorização do imóvel e a quantia ficar acima do crédito recebido, o dono da propriedade terá que ter reservas próprias para completar o pagamento. Caso contrário será forçado a comprar o imóvel em outro local não desejado”, completa.
Outra opção para financiar um imóvel é ir direto à construtora. A modalidade é boa para quem adquirir o bem no valor acima de R$ 500 mil e quer quitar as parcelas em pouco tempo. A vantagem dessa escolha é a facilidade de negociação com o incorporador. Também inclui menor rigidez para conseguir a concessão do crédito e, no caso da impossibilidade de cumprir o contrato, há a alternativa de se fazer um acordo.
O problema desse financiamento está na cobrança dos juros, de 12% ao ano mais o IGP-M – Índice Geral de Preços-Mercado, após as chaves, que leva a um aumento considerável do preço final, além de receber a escritura somente após quitar as prestações. “Para aqueles que preferirem essa modalidade é preciso ter cautela, pois, caso a construtora quebre antes da entrega das chaves, pode não ser possível conseguir recuperar o dinheiro”, acrescenta Luz.
O presidente da AMSPA sugere que, antes de assinar o contrato nesses tipos de financiamento, o consumidor deve verificar o quanto o valor das parcelas vai comprometer seu rendimento familiar. “O ideal é que não seja mais de 30% de sua renda, se essa for superior a R$ 10 mil”. Quem tem ganhos entre R$ 5 e 10 mil, o limite da prestação deve ficar entre 11 e 15%. Ele ainda aconselha: “Com renda menor que R$ 5 mil, não arrisque a assumir prestações superiores a 5% desse valor”.
Portanto, segundo o especialista, fica evidente que a escolha do financiamento depende muito do poder aquisitivo de cada um. “É importante que o futuro proprietário do imóvel converse com sua família, levando sempre em conta as despesas fixas, como alimentação, educação, transportes, pagamento de prestações, entre outros gastos. Caso contrário, o sonho de comprar a casa própria pode se tornar um tormento e acabar de vez com uma esperança do então adquirente”, completa Luz.
Fonte: Imóvel Class
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