As precauções que o proprietário deve tomar ao alugar seu imóvel - ou mesmo um quarto - para temporada
Casa de praia: faça um contrato com prazo determinado e notifique o inquilino de que ele precisa sair na data marcada
Se você tem um imóvel, um quarto ou uma pontinha de sofá e pensa em alugá-lo para viajantes - por exemplo, para o próximo Réveillon - opções de sites para anunciar seu produto não faltam. Dois dos mais conhecidos nesse quesito no Brasil são oAlugueTemporada e o Airbnb, mas há outros famosos que não são especializados, como o ZAP Imóveis, o MercadoLivre e o Trip Advisor.
Estabelecidos, esses sites oferecem uma série de medidas de segurança para os anunciantes. Ainda assim, convém ao proprietário se cercar de cuidados para não se encrencar com o inquilino ou com a Lei, tornando o processo de aluguel por temporada mais seguro – e rentável. Confira as dicas do advogado José Alfredo Lion, especialista em direito imobiliário e do consumidor.
1. Verifique quem é o inquilino
Se você quiser fechar negócio com um brasileiro, essa parte é relativamente simples. Você pode pedir o CPF do candidato a inquilino e verificar suas pendências de crédito. Para locadores de imóveis pessoas físicas existe o Serviço de Proteção do Inquilinato (SPI), que presta um serviço de levantamento cadastral de inquilinos.
Assim, o proprietário pode saber se o locatário tem dívidas e fôlego financeiro para pagar tudo que deve. Mas se o inquilino for estrangeiro, a coisa complica um pouco. “Nesse caso, o proprietário fica mais no escuro mesmo”, diz José Alfredo Lion.
Nesse sentido, o Airbnb oferece uma segurança adicional para o proprietário. Por ter um caráter de site mais internacionalizado, será mais fácil conseguir um inquilino estrangeiro por ali. Porém, o sistema do site obriga tanto anfitriões quanto viajantes a terem um perfil, uma vez que toda a negociação e processo de pagamento ocorrem dentro da plataforma. Lion aconselha os proprietários a checarem o perfil do candidato e exigir apenas perfis verificados.
As informações são verificadas com autorização do dono do perfil. A verificação permite ao site checar a veracidade e o funcionamento de e-mail e telefone, além de exigir uma cópia de um documento de identidade real e verificar sua autenticidade. “Fuçar” os perfis do candidato nas redes sociais e conversar um pouco com ele por telefone também é recomendável.
No AlugueTemporada, candidatos a inquilino não são obrigados a ter perfil, uma vez que se trata de um site de classificados. Isto é, o site é um veículo para anúncios, mas toda a negociação e o pagamento são resolvidos diretamente entre proprietário e locatário. Contudo, por ser a versão brasileira do HomeAway, provavelmente a maior parte dos seus candidatos por ali será brasileira mesmo.
2. Não deixe objetos de valor à mostra na casa a ser alugada
Se você vai alugar um imóvel que não é a sua residência, essa parte é mais fácil. Mas caso se trate da sua própria casa, esteja ela ocupada por você ou não, é aconselhável guardar objetos de valor em local seguro. “Se você vai alugar um quarto na sua casa e achar o hóspede suspeito ao conhecê-lo pessoalmente, não o hospede. Você quebrará o contrato e sofrerá as consequências, mas é mais seguro”, orienta Lion.
3. Peça garantias
O proprietário pode pedir garantias para qualquer locação, tal qual é feito em contratos de aluguel normais. Se você está alugando um quarto, essa locação é regida pelo Código Civil e não pela Lei do Inquilinato. Assim, você deve pedir como garantia um depósito caução e é livre para estabelecer o valor. Ao final da locação, basta descontar o suficiente para cobrir eventuais danos ao imóvel ou ao seu conteúdo, e devolver o troco ao inquilino.
No caso de um aluguel de imóvel inteiro, a relação é regida pela Lei do Inquilinato. No Brasil não há tempo mínimo de permanência para que o aluguel de imóveis seja permitido; mas para se configurar como aluguel por temporada, há o prazo máximo de 90 dias. A Lei do Inquilinato prevê que o proprietário de um imóvel de temporada possa exigir os mesmos tipos de fiança permitido às locações regulares – caução, fiança, seguro fiança e fundo de investimento – desde que seja apenas uma delas.
Assim como ocorre no aluguel de um quarto, o conselho de Lion é que seja exigido o depósito caução. A diferença é que, na locação de um imóvel inteiro, o proprietário só pode pedir uma quantia equivalente a três vezes o valor do aluguel, no máximo. Em ambos os casos, a caução deve ser depositada em uma conta poupança.
4. Cobre o aluguel antecipadamente
Em ambos os casos de locação, é direito do locador receber parte ou a totalidade do valor do aluguel antecipadamente. José Alfredo Lion recomenda que o proprietário sempre peça o pagamento antecipado, na chegada do inquilino, para evitar eventuais golpes – principalmente quando o sujeito for estrangeiro, uma vez que é muito difícil executar as dívidas de alguém que mora no exterior.
Existem basicamente dois tipos de sites de aluguel por temporada. O Airbnb representa aqueles em que todo o processo, inclusive o pagamento, é fechado pelo site, por meios seguros online. O anúncio é gratuito, mas o site cobra uma comissão por cada transação fechada. Nesses casos, o pagamento costuma ser feito no ato da reserva, mas só é liberado 24 horas depois do “check in” do inquilino. De toda forma, o dinheiro fica retido pelo próprio site e só é liberado se estiver tudo certo para ambas as partes.
Sites como o AlugueTemporada trabalham com o formato de classificados, assim como ZAP Imóveis e MercadoLivre, por exemplo. Isto é, o proprietário paga pelo anúncio e outros serviços associados e fecha o negócio com o inquilino por conta própria, fora do ambiente do site.
Nesses casos, o proprietário é mais livre para exigir o pagamento total da locação com antecedência, podendo, por exemplo, pedir parte na reserva e a outra parte na entrega das chaves para o locatário. Só é aconselhável evitar transferências em dinheiro que não possam ser desfeitas em caso de problemas.
5. Faça um contrato
Tanto no caso de aluguel de um quarto quanto de uma casa inteira, o proprietário deve fazer um contrato de prazo determinado e com uma cópia em inglês caso o inquilino seja estrangeiro. Se for um quarto ou uma casa com mobília – e provavelmente vai ser – descreva tudo que existe dentro do imóvel. Lion aconselha que, ao estipular o valor do aluguel, o proprietário já inclua o valor estimado das contas (luz, água, gás etc.) e outras taxas como condomínio. Isso deve ficar claro tanto no contrato quanto no anúncio do imóvel na internet.
6. Faça uma notificação de saída
Dias antes do término do prazo do contrato, o proprietário deve notificá-lo por escrito de que ele deve deixar o imóvel na data acordada, aconselha Lion. Basta que ele assine um documento, que não precisa seguir nenhum padrão oficial, devendo conter apenas a ciência da saída e sua data. O ideal é levar com você duas testemunhas que não sejam suas parentas para o caso de o inquilino não querer assinar.
“A assinatura do inquilino é a comprovação de que ele recebeu a notificação de saída. Se ele não quiser assinar, peça para as testemunhas que assinem a notificação, atestando que ele a recebeu, mas não quis assinar”, orienta o advogado.
Esse processo é importante principalmente no caso do aluguel de um imóvel inteiro, regido pela Lei do Inquilinato. Isso porque contratos de aluguel por temporada não podem ser prorrogados. Após o término do contrato, o inquilino tem 30 dias para deixar o imóvel. Decorrido este prazo – ainda que o contrato original fosse curto, de dez dias, por exemplo – o contrato se torna um contrato de locação normal, válido por tempo indeterminado.
Se isso ocorrer, o aluguel não poderá mais ser cobrado antecipadamente. Pior: se o locatário não quiser desocupar o imóvel, ele só poderá ser retirado por denúncia vazia feita após 30 meses.
7. Fale a verdade no anúncio
É claro que todo proprietário deseja uma boa imagem para o seu produto, mas o anúncio não deve ser exagerado. Para Lion, ele deve ser realista, descrever tudo que o imóvel tem, eventuais restrições (crianças e animais no prédio, fumo, entrada de visitantes etc.), localização, além de fotos que não sejam excessivamente retocadas. “Se o inquilino for brasileiro e se sentir enganado ao chegar ao imóvel, ele pode querer uma indenização”, diz o advogado. Além disso, inquilinos podem julgá-lo um mau anfitrião, e fazer comentários negativos no seu anúncio, dificultando locações futuras.
Fonte: Exame
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